BillMcGaughey.com
   

do: adwokat wlasciciela

Trudne doznania Sama Czaplewskiego z Miastem Minneapolis 

(Ta historia ilustruje zle zachowanie przez wygnanego najemce, Minneapolis Community Development Agency (MCDA) i jego adwokatów w Minneapolis, Minnesota)

 

Sam Czaplewski jest bylym zwiazkiem stolarzem i oficerem armii Stanów Zjednoczonych, który sluzyl w Arabii Saudyjskiej. On zyje z dochodów z niepelnosprawnosci zwiazanych z jego sluzba wojskowa. Byl wczesniej wlascicielem triplexu przy 2300 James Avenue North w Minneapolis, az 1 kwietnia 1996 r. Minneapolis Community Development Agency (MCDA) nabyla nieruchomosc przez wybitna domene. Sam byl wlascicielem tej nieruchomosci przez 23 lata.

Trzykondygnacyjny apartament sklada sie z trzech sypialni na pierwszym pietrze i apartamentu o efektywnosci oraz apartamentu z jedna sypialnia na drugim pietrze. Sam wynajmowal trzy sypialnie za 550 USD miesiecznie paraplegowi, zone i dwoje dzieci. Razem otrzymywal okolo 1.200 dolarów miesiecznych czynszów z trzech jednostek.

W 1989 roku Sam przeprowadzil znaczna renowacje tego trójkoloznego. Zainstalowal nowy dach z nowa sklejka i gonty z cedru. Zrestrukturyzowal fundament budynku zgodnie z planami zatwierdzonymi przez miejskiego inspektora budowlanego. Zbudowal nowy, pochylony chodnik, aby pomiescic kólko paraplegickiego najemcy. Choc Czaplewski wykonal wiekszosc pracy, szacuje, ze wartosc tej pracy wyniosla okolo 70 000 dolarów.

Wiosna 1995 roku Sam uslyszal od sasiadów, ze najemca w sypialni na jednym pietrze sypialni na górze moze uzywac narkotyków. W tym mieszkaniu byly dwie mlode kobiety i jedno dziecko. Policja w Minneapolis zaatakowala ten apartament, majac ok. 3 000 dolarów szkody. Nie znalezli leków. Policja znalazla 700 dolarów gotówki pod materacem, które skonfiskowano. Lokatorzy stwierdzili, ze wlaczyli do wynajecia czynsz. Sam wywieziono tych najemców, zglaszajac sie do bezprawnego zatrzymania. Najemcy byli winni mu dwumiesieczny czynsz, kiedy wyszli. Jedna z najemców miala wyjatkowy nakaz aresztowania, ale policja nic nie zrobila.

Kilka tygodni po tym, jak Sam zlozyl wniosek o bezprawne zatrzymanie, w apartamencie wywiezionych z mieszkania wybuchl pozar. Szef strazy pozarnej i inspektor mieszkaniowy szacowali, ze pozar spowodowal 10.000 dolarów szkody. Niemniej jednak inspektor miasta powiedzial, ze nie ma strukturalnych szkód z ognia. Poradzila Samowi, aby wyciagnal pozwolenie na naprawienie szkody. To samo rozpoczelo prace nad naprawami. Kosztowal 3000 do 5000 dolarów zastepujac uszkodzone okna i uszkodzone ramy.

inspektorzy miast

Kilka tygodni po pozarze, Sam zauwazyl, ze wszystkie okna na parterze zostaly wsuniete ze sklejki. Zadzwonil na numer telefonu wydrukowany na sklejce i dowiedzial sie, ze inspektor miasta wsiadl do budynku, poniewaz zerwalo sie jedno okno. Budynek zostal uznany za dostepny do wkroczenia. Rejsy zostaly wykonane bez zadnego potepienia lub zamieszczenia nieruchomosci. Sam nigdy nie podawal zadnych papierów.

Inspektor pózniej zeznawal w sadzie, ze uwaza budynek za wolny. W czasie wejscia na poklad, zona mezczyzny paraplegickiej i dwoje dzieci nadal mieszkaly w apartamencie z trzema sypialniami. Sam paraplegic tymczasowo zajmowal lózko w szpitalu uniwersyteckim w Minnesocie. Mieszkanie na górze bylo wolne z powodu pozaru. W tygodniu po wejsciu na pierwsze pietro, wszystkie okna na drugim pietrze zostaly zlamane.

Okolo trzech miesiecy po pozarze, Sam otrzymal list z oferty MCDA, aby kupic go od niego za 5000 dolarów. Sam uwazal to za smiesznie niska cene. Wartosc podatkowa nieruchomosci wynosila wówczas 40 000 USD; To bylo 58.000 dolarów nawet przed remontem 70.000 dolarów. Sam szacuje, ze budynek kosztowal co najmniej 70 000 dolarów w kosztach renowacji, a moze nawet 135 000 dolarów. W konsekwencji zignorowal pisemna oferte MCDA. Zadzwonil do kilku biur telefonicznych do biur MCDA, ale nikt nie z nim rozmawial ani nie odwolywal sie do niego.

Dwa miesiace pózniej adwokat reprezentujacy MCDA zadzwonil do Sama przez telefon i poinformowal go, ze ma date sadowa. Powiedzial on Samowi, ze MCDA potepia tripleks za pomoca poteznej wladzy miasta. Nikt nie prowadzil legalnych prac nad Samem w zwiazku z ta czynnoscia.

sad robi swoje rzeczy

W styczniu 1996 roku Sam i inny wlasciciel pojawili sie przed sedzia Thomasem Careyem w hrabstwie Hennepin. Sam mial okazje wyjasnic, dlaczego powinien miec pozwolenie na utrzymanie budynku. Jego argument, który wynosil z budynku, byl jedynym zródlem dochodu, oprócz wyplaty renty byl najwyrazniej malo przekonujacy dla sedziego. Sedzia Carey orzekl, ze Sam mial miesiac, aby opuscic nieruchomosc. Wydluzyl okres do 1 kwietnia 1996 r., Poniewaz warunki zimowe utrudnialy usuniecie niektórych rzeczy.

Sam odwolal sie z decyzja sedziego do panelu komisarzy, którzy odbyli osiem lat w tym przedmiocie latem 1996 r. Tymczasem MCDA zredukowala oferte za nieruchomosc z 5000 dolarów do 1 dolara. Firma prawnicza Grey, Plant, Mooty, Mooty i Bennett reprezentowala MCDA. Ta kancelaria zatrudnila rzeczoznawce, który ocenil, ze poprawa budynku wyniesie 114 000 USD. Poniewaz kwota ta byla wieksza niz wartosc rynkowa, MCDA twierdzil, ze tripleks mial wartosc ujemna, a 1,00 dolarów bylo sprawiedliwa rekompensata za skazana nieruchomosc. Panel komisarzy wyznaczyl Sama 18.566.

Zarówno Sam, jak i MCDA odwolaly sie do tej nagrody. MCDA starala sie obnizyc nagrode do 1 USD. Sprawa miala zostac przesluchana w sadzie w lecie 1997 r. Nie mogla dowiedziec sie dokladnej daty, Sam martwi sie, ze moze przegapic rozprawe sadowa w wyniku braku powiadomienia. Rzecznik praw MCDA czesto przeslal mu po tym fakcie informacje prawne. Zadzwonil do sadu wiele razy, ale nie dowiedzial sie czegos o tej sprawie.

Sam twierdzi, ze triplex mógl wygenerowac miesieczne czynsze w wysokosci 1.500 dolarów, a na tej podstawie powinien wynosic 110.000 dolarów. Sugeruje równiez, ze budynek ma co najmniej 30 000 dolarów, odejmujac 10 000 dolarów z tytulu szkód pozarowych od wartosci 40 000 dolarów w ocenie oceniajacej. Wlasny rzeczoznawca Sam ocenil budynek na 26 000 dolarów. (To bylo po tym, ze MCDA posiadalo budynek od trzech do czterech miesiecy, pozostawiajac go otwarte dla wandali, którzy pomagali sobie w drzwiach, balustradach, instalacjach wodociagowych, urzadzeniach i innych elementach zdejmowanych). Licencjonowany posrednik w obrocie nieruchomosciami, który dokonal oceny Za to samo przyszlo z szacunkiem 29.900 dolarów. Wreszcie sasiad zaproponowal mu 34 000 dolarów za budynek, tak jak jest.

Sam zauwaza ironie, ze proces odwolawczy kosztowal rzad co najmniej 50 000 dolarów. Kazdy z trzech komisarzy placi 400 dolarów za prace dzienna, a odwolanie wymagalo 8 dni przesluchan. Ponadto trzeba bylo zatrudnic inspektorów i rzeczoznawców miasta. Prawnik MCDA, Martha A. Holton-Demrick, robila szerokie prace w obronie $ 1,00 ceny potepienia. Oczywiscie musiala byc wyplacona. Sam zwraca uwage, ze 50 000 dolarów wydanych na proces przejecia jego majatku za nic nie moglo sie uregulowac w przypadku, gdyby pieniadze zostaly mu zaoferowane w pierwszej kolejnosci.

Sam reprezentowal sie przez caly czas trwania tego postepowania. Zblizyl sie do pieciu róznych adwokatów, ale nikt by tego nie wzial, poniewaz nie bylo w nim wystarczajaco duzo pieniedzy. Jeden z adwokatów oszacowal, ze najwyzej moze otrzymac od sadu dodatkowe 18 000 dolarów; 30% oplata warunkowa na tym poziomie nie bylaby warta jego czasu. Sam podszedl do dziesieciu róznych rzeczoznawców, którzy nie podjeliby sprawy, zanim znalazl kogos, kto chcialby. Wiekszosc argumentowala, ze ??trudno jest ocenic skazany budynek, poniewaz w wielu takich przypadkach nie ma dobrych kupujacych.

Sam zauwaza, ze ??zgodnie z prawem MCDA jest zobowiazany do przedstawienia dziesieciu róznych wartosci porównawczych z wlasciwosci polozonych w odleglosci 1 mili od wlasnego skazanego majatku. Sprawdzil liste dziesieciu nieruchomosci, które przytacza MCDA. Dwie byly puste, a siedem - budynki polozone ponad mile od niego. Tylko jeden spelnial wymóg prawny dla porównywalnych wartosci rynkowych.

rozbiórka

W ostatnim tygodniu grudnia 1996 r. MCDA sparalizowal poprzedni triplex Sama; Nieruchomosc jest teraz pusta partia. Sam zauwaza, ze ??równoczesnie zrabowano trzy inne budynki mieszkalne zlokalizowane w obrebie promienia bloku. Firma Habitat for Humanity wybudowala ostatnio dom na wolnym powietrzu w tej okolicy. Sam uwaza, ze ??ta organizacja wydala 80 000 dolarów na projekt, ale ze wartosc budynku jest znacznie mniejsza.

Zrujnowane partie prawdopodobnie pozostana wolne przez dlugi czas. Dwie partie obok jego dawnej zabudowy byly wolne od 20 lat, jako nielegalni podatnicy zostali postawieni na rachunek za utrzymanie i utrzymanie w cenie 35,00 dolarów za godzine.

Sam Czaplewski jest ofiara w tym procesie. W srednim wieku i zubozal sie, stracil nieruchomosc, która posiadal i zarzadzal przez 23 lata. Dawkowanie leków, które podnosi do wysokiego cisnienia krwi podwoilo sie w ostatnich latach. Piec lat temu Sam zabral z ulicy bezdomnego i dal mu trzy miesiace bezplatnego czynszu, dopóki nie byl w stanie umiescic tego czlowieka w programie leczenia alkoholików. Dzis Sam martwi sie swoja przyszlosc.

Inna ofiara jest oczywiscie paraplegowy mezczyzna i jego rodzina, która zajmowala trzy-pokojowe mieszkanie. Po tym, jak miasto potepilo tripleks, ten czlowiek nazwal Sama z schronu, proszac, aby ponownie wrócic do mieszkania. To schronienie pobieralo 100 USD za osobe za noc, aby zapewnic nocleg. Dwie noce tego zakwaterowania kosztuja wiecej dla tej rodziny czteroosobowej niz 550 USD, która Sam pobieral miesiecznie. Teraz rodzina przeniosla sie do domów publicznych, gdzie placi co najmniej 800 dolarów miesiecznie za zakwaterowanie w mieszkaniu wysokich pomieszczen.

Z drugiej strony profesjonalni pelnomocnicy, rzeczoznawcy, kontrolne swiadkowie itd. Zrobili sobie calkiem niezle. Lider klubu bloku sasiedzkiego, który mógl zaczac walczyc o pilke, informujac Sama o "uzywajacych narkotykach" najemców, obecnie mieszka w St Paul.

Postscriptum:

Sprawa zostala rozstrzygnieta w lecie 1998 r., Z przewodniczacym sedziego hrabstwa Hennepin Thomas H. Carey. Sam poprosil o proces jury. Sedzia Carey zaprzeczyl zadania. W koncu sfinansowal Sam $ 1,00 za jego wlasnosc.

 

do: adwokat wlasciciela

 

Kliknij, aby przetlumaczyc na:

Angielski - Uproszczony Chinski - Indonezyjski - Turecki - holenderski - Rosyjski

 

 

PRAWA AUTORSKIE 2005 PUBLIKACJE THISTLEROSE - WSZYSTKIE PRAWA ZASTRZEzONE

http://www.BillMcGaughey.com/czaplewski.html