BillMcGaughey.com
   

naar: verhuurder advocaat

Sam Czaplewski's onrustige ervaring met de stad Minneapolis 

(Dit verhaal illustreert wangedrag door een uitgezette huurder, het Minneapolis Community Development Agency (MCDA) en zijn advocaten in Minneapolis, Minnesota.)

 

Sam Czaplewski is een voormalig vakman timmerman en Amerikaanse legerofficier die in Saoedi-Arabië diende. Hij leeft op invaliditeitsinkomen in verband met zijn militaire dienst. Hij had vroeger een triplex in het Jamesxx North in 23xx van Minneapolis tot het MCDA van Minneapolis Community Development Agency (MCDA) op 1 april 1996 het eigendom ontving via eminent domein. Sam had deze eigenschap al 23 jaar.

Het triplex omvatte een appartement met drie slaapkamers op de eerste verdieping en een efficiënt appartement en een slaapkamer appartement op de tweede verdieping. Sam huurde het appartement met drie slaapkamers voor 550 dollar per maand aan een paraplegische man, zijn vrouw en hun twee kinderen. In totaal ontving hij ongeveer $ 1.200 in maandelijkse huurprijzen uit de drie eenheden.

In 1989 heeft Sam een grote renovatie van dit triplex gedaan. Hij heeft een nieuw dak geïnstalleerd met nieuwe multiplex en cederhingels. Hij heeft de bouwfonds geherstructureerd volgens de plannen die zijn goedgekeurd door de structurele inspecteur van de stad. Hij bouwde een nieuwe hellende stoep om de rolstoel van de paraplegische huurder op te nemen. Terwijl Czaplewski het grootste deel van het werk zelf heeft geschat, schat hij dat de waarde van dit werk ongeveer $ 70.000 was.

In het voorjaar van 1995 hoorde Sam van buren dat een huurder in het appartement met 1 slaapkamer boven drugs zou kunnen gebruiken. Er waren twee jonge vrouwen en een kind dat in dat appartement woont. De politie van Minneapolis raidde dit appartement aan om ongeveer $ 3.000 schade te verdienen. Ze hebben geen drugs gevonden. De politie vond $ 700 in contanten onder de matras die zij in beslag hebben genomen. De huurders hebben gezegd dat dit geld voor de huur inbegrepen heeft. Sam heeft deze huurders uitgeslagen door een onwettige gedetineerder in te dienen. De huurders verschuldigd hem twee maanden huur toen ze vertrokken. Een van de huurders had een uitstekend arrestatiebevel, maar de politie heeft niets gedaan om haar te begrijpen.

Verscheidene weken nadat Sam voor de Onrechtmatige Detainer was ingediend, brak een brand in het appartement van de huurder van de huurder. De brandmaarschalk en huisvestingsinspecteur schat dat het brand schade van $ 10.000 had veroorzaakt. Niettemin zei de stadsinspecteur dat er geen structurele schade door het vuur was. Zij adviseerde Sam om een vergunning te trekken om de schade te herstellen. Hetzelfde begon te werken aan de reparaties. Hij bracht $ 3.000 naar $ 5.000 door de gebroken ramen en beschadigde frames te vervangen.

Stad inspecteurs acteren

Verscheidene weken na het vuur merkte Sam op dat alle ramen onderaan waren voorzien van multiplex. Hij belde het telefoonnummer op het multiplex en leerde dat een stadsinspecteur het gebouw had binnengebracht omdat er een raam was gebroken. Het gebouw werd beschouwd als toegankelijk voor inbreuken. De instap werd gedaan zonder veroordeling of het plaatsen van de woning. Sam was nooit gedocumenteerd.

Een inspecteur heeft later in de rechter getuigen dat hij geloofde dat het gebouw leeg zou zijn. Op het moment van de instap, woonde de vrouw van de paraplegische man en twee kinderen nog steeds in het appartement met drie slaapkamers. De paraplegische man zelf had tijdelijk een bed in het ziekenhuis van de Universiteit van Minnesota. De bovenverdieping appartementen waren leeg vanwege het vuur. Een week na de eerste verdieping raamwerk werden alle ramen op de tweede verdieping gebroken.

Ongeveer drie maanden na het vuur ontving Sam een ??brief van het MCDA-aanbod om de triplex van hem te kopen voor $ 5.000. Sam beschouwde dit als een belachelijk lage prijs. De belastingbeoordeelde waarde van de woning was dan $ 40.000; Het was voor de renovatie van $ 70.000 $ 58.000 geweest. Sam schat dat het gebouw tenminste de $ 70.000 in renovatiekosten was en misschien zo veel als $ 135.000 was. Bijgevolg negeerde hij het schriftelijke aanbod van MCDA. Hij heeft meerdere telefoongesprekken gedaan naar de MCDA-kantoren, maar niemand zou met hem praten of zijn oproepen teruggeven.

Twee maanden later belde een advocaat van MCDA Sam op de telefoon en vertelde hem dat hij een hofdatum had. Hij vertelde Sam dat MCDA het triplex veroordeelde met behulp van de macht van de stad van eminent domein. Niemand had juridische documenten over Sam in verband met deze actie gediend.

de rechtbank doet zijn ding

In januari 1996 verscheen Sam en een andere verhuurder voor rechter Thomas Carey in de districthut van Hennepin County. Sam kreeg de gelegenheid om te vermelden waarom hij zijn gebouw moest houden. Zijn argument dat uit het gebouw huurt, was zijn enige bron van inkomsten, afgezien van de arbeidsongeschiktheidsuitkering, blijkbaar niet overtuigend was voor de rechter. Rechter Carey heersde dat Sam één maand had om het pand te ontruimen. Hij verleent een verlenging tot 1 april 1996, omdat de winteromstandigheden het moeilijk maken om sommige bezittingen te verwijderen.

Sam heeft de beslissing van de rechter opgeroepen aan een panel van commissarissen die acht zeven vergaderingen over dit onderwerp heeft gehouden in de zomer van 1996. Ondertussen had MCDA zijn aanbod voor het onroerend goed van $ 5.000 tot $ 1 verminderd. De advocatenkantoor Gray, Plant, Mooty, Mooty & Bennett vertegenwoordigde MCDA. Deze advocatenkantoor had een taxateur gehuurd die schatte dat het 114.000 dollar zou kosten om het gebouw correct te renoveren. Aangezien dit bedrag meer dan marktwaarde was, beweerde MCDA dat het triplex een negatieve waarde had en 1,00 dollar een eerlijke vergoeding voor het veroordeelde bezit was. Het panel van commissarissen heeft Sam 18.666 dollar uitgereikt.

Zowel Sam als de MCDA hebben deze prijs aangevraagd. MCDA probeerde de prijs te verlagen naar $ 1. De zaak was in de zomer van 1997 in de rechtbank gehoord. Niet in staat om de precieze datum te leren, maakte Sam bezorgd dat hij de hoorzitting zou kunnen missen door gebrek aan kennisgeving. De advocaat van MCDA had na het feit dikwijls juridische kennisgevingen naar hem gestuurd. Hij belde het hof meerdere malen maar leverde niets aan over deze zaak.

Sam stelt dat het triplex in de maandelijkse huurprijs $ 1.500 zou kunnen hebben gegenereerd en op die basis $ 110.000 moeten zijn. Hij stelt ook voor dat het gebouw tenminste $ 30.000 waard is door de $ 10.000 in brandschade af te trekken van de waarde van de taxateur van $ 40.000. Sam's eigen beoordeelaar heeft het gebouw beoordeeld op 26.000 dollar. (Dit was nadat MCDA het gebouw drie tot vier maanden had, waardoor het open was voor vandalen die zich hielpen voor deuren, trappen, loodgieterswerk, apparaten en andere verwijderbare artikelen.) Een erkende makelaar die een beoordeling heeft gedaan Voor Same kwam in met een schatting van 29.900 dollar. Tenslotte heeft een buurman hem 34.000 dollar aangeboden voor het gebouw.

Sam merkt op de ironie dat het beroepsproces de regering minstens 50.000 dollar kostte. Elk van de drie commissarissen betaalt $ 400 voor een dagwerk, en het beroep vereist acht dagen hoorzittingen. Daarnaast moesten stadsinspecteurs en taxateurs ingehuurd worden. MCDA's advocaat, Martha A. Holton-Demrick, heeft uitgebreide werk gedaan om de $ 1,00 veroordelingsprijs te verdedigen. Ze moest natuurlijk betaald worden. Sam wijst erop dat de 50.000 dollar die door de overname van zijn eigendom wordt besteed, voor de hand liggend zou zijn geweest als het geld in de eerste plaats aan hem was aangeboden.

Sam vertegenwoordigde zich gedurende deze procedure. Hij benaderde vijf verschillende advocaten, maar niemand zou het nemen omdat er niet genoeg geld in was. Een advocaat schat dat hij hoogstens een extra $ 18.000 van een rechtbank zou kunnen ontvangen; De 30% onvoorziene vergoeding op dit niveau zou zijn tijd niet waard zijn. Sam benaderde tien verschillende taxateurs die de zaak niet zouden nemen voordat hij een vond die zou. De meeste beweerde dat het moeilijk was om een ??veroordeeld gebouw te beoordelen omdat er in veel dergelijke gevallen geen bereidwillige koper is.

Sam merkt op dat de MCDA voor zijn schatting van waarde wettelijk verplicht is om tien verschillende vergelijkende waarden in te dienen van eigenschappen binnen een mijl van zijn eigen veroordeelde woning. Hij controleerde de lijst van tien eigenschappen die MCDA had aangehaald. Twee waren leeg en zeven waren gebouwen meer dan een mijl verwijderd van zijn. Slechts één voldaan aan de wettelijke vereiste voor vergelijkende marktwaarden.

sloop

De MCDA bulldozed Sam's vroegere triplex in de laatste week van december 1996; Het pand is nu een leeg terrein. Sam merkt op dat drie andere residentiële gebouwen die zich binnen een straal van een blok bevinden, tegelijkertijd op elkaar werden gelast. Habitat for Humanity heeft onlangs een huis op een leeg terrein in deze buurt gebouwd. Sam gelooft dat deze organisatie 80.000 dollar aan het project besteedde, maar dat de marktwaarde van het gebouw veel minder is.

De rassen zullen waarschijnlijk nog vrij lang blijven staan. De twee partijen naast zijn vroegere gebouw zijn al 20 jaar vrijgelaten, omdat de belastingbetalers onwetend zijn voor het onderhoud en onderhoud aan $ 35,00 per uur.

Sam Czaplewski is een ongeval in dit proces. Middelbare en verarmde, hij heeft een huurwoning verloren die hij 23 jaar bezit en beheerde. De dosering van medicatie die hij voor hoge bloeddruk vergt, is de afgelopen jaren verdubbeld. Vijf jaar geleden nam Sam een ??dakloze uit de straat en gaf hem drie maanden gratis huur totdat hij deze man in een behandelingsprogramma voor alcoholisten kon plaatsen. Vandaag zorgen Sam over zijn eigen toekomst.

Een ander ongeval is natuurlijk de paraplegische man en zijn familie die het driekamerappartement gebruikt hebben. Nadat de stad het triplex veroordeelde, noemde deze man Sam uit een schuilplaats en vroeg terug naar het appartement. Deze schuilplaats kost $ 100 per persoon per nacht om overnachting te verschaffen. Twee nachten van deze accommodatie kost meer voor deze familie van vier dan de $ 550 die Sam per maand opliet. Nu is het gezin verhuisd naar openbare woningen, waar het tenminste $ 800 per maand betaalt om in een hoogbouw appartement te verblijven.

Aan de andere kant hebben de professionele advocaten, keurders, inspectiewitnessen, enzovoort, heel goed voor zichzelf gedaan. De buurtbalklubleider, die misschien de bal kon beginnen, door te informeren over Sam over de "drugsgebruikende" huurders, woont nu in St. Paul.

Postscript:

De zaak werd besloten in de zomer van 1998, met de president Hennepin County Thomas H. Carey. Sam vroeg om een ??juryproef. Rechter Carey ontkende het verzoek. Uiteindelijk kreeg hij Sam $ 1,00 voor zijn eigendom.

 

naar: verhuurder advocaat

 

Klik voor een vertaling in:

Engels - Chinees - Indonesisch - Turkish - Pools - Russisch

 

 

COPYRIGHT 2005 THISTLEROSE PUBLICATIES - ALLE RECHTEN VOORBEHOUDEN

http://www.BillMcGaughey.com/czaplewskik.html